Bauwerksbuch Wien: Was Immobilieneigentümer jetzt wissen sollten

Was ist das Bauwerksbuch in Wien?

Das Bauwerksbuch ist ein gesetzliches Instrument nach § 128a der Bauordnung für Wien. Es verpflichtet die Eigentümerschaft eines Gebäudes, ein solches Buch erstellen zu lassen und die darin vorgesehenen Überprüfungen fristgerecht durchführen zu lassen.

Im Zentrum stehen jene Bauteile, von denen bei einer Verschlechterung ihres Zustandes eine Gefährdung des Lebens oder der Gesundheit von Menschen ausgehen kann. Das Gesetz nennt dazu beispielhaft Tragwerke, die Gebäudehülle sowie Geländer und Brüstungen. Diese Aufzählung ist ausdrücklich nicht abschließend – maßgeblich sind die tatsächlichen Gegebenheiten des jeweiligen Gebäudes.

Wichtig für das Verständnis: Das Bauwerksbuch ist kein einmalig erstelltes Dokument, das anschließend abgelegt wird. Es begleitet das Gebäude über seinen Lebenszyklus und wird laufend fortgeschrieben – mit Folgeprüfungen, festgestellten Mängeln und den daraus abgeleiteten Maßnahmen.

Welche Gebäude sind betroffen?

Die Pflicht für Bestandsgebäude trifft nicht pauschal jeden Wiener Altbau, sondern zwei klar abgegrenzte Baualtersgruppen:

• Gebäude, die vor dem 1. Jänner 1919 errichtet wurden.
• Gebäude, die zwischen dem 1. Jänner 1919 und dem 1. Jänner 1945 errichtet wurden.

Später errichtete Gebäude sind von dieser Erstellungspflicht für Bestandsgebäude derzeit nicht erfasst. Unabhängig davon kann die Behörde in begründeten Einzelfällen anordnen, dass innerhalb einer angemessenen Frist ein Bauwerksbuch zu erstellen ist.

Von der Verpflichtung ausgenommen sind nach dem Gesetzeswortlaut Kleingartenhäuser, Kleingartenwohnhäuser sowie Gebäude mit einer bebauten Grundfläche von nicht mehr als 50 m².

Maßgeblich ist das Jahr der Ersterrichtung

Für die Zuordnung zählt der Zeitpunkt, zu dem das Gebäude ursprünglich errichtet wurde. Später durchgeführte Zu- und Umbauten oder sonstige bauliche Veränderungen ändern daran nichts und verschieben den Stichtag nicht. Ein aufwendig saniertes Gründerzeithaus fällt damit in dieselbe Gruppe wie ein unverändertes.

Ein Bauwerk oder mehrere?

In der Praxis stellt sich bei größeren Liegenschaften rasch die Frage, wie viele Bauwerksbücher überhaupt benötigt werden. Die Erläuterungen der Stadt Wien unterscheiden dazu:

• Geschlossene oder gekuppelte Bauweise: Jeder Teil gilt als eigenes Bauwerk, es ist jeweils ein separates Bauwerksbuch zu erstellen.
• Reihenhausanlage: Jede Zeile gilt als ein Bauwerk – für die gesamte Zeile wird ein gemeinsames Bauwerksbuch angelegt.
• Wohnhausanlage mit mehreren Stiegen: Bilden diese ein Bauwerk, genügt ebenfalls ein Bauwerksbuch für die gesamte Anlage.

Diese Abgrenzung wirkt sich unmittelbar auf Aufwand und Kosten aus und sollte deshalb vor der Beauftragung geklärt sein.

Welche Fristen gelten?

Für bestehende Gebäude ist das Bauwerksbuch bis zu den folgenden Stichtagen zu erstellen und in der Bauwerksbuchdatenbank zu registrieren:

Die Registrierung erfolgt über die Bauwerksbuchdatenbank der Stadt Wien, die seit 1. Juli 2024 zur Verfügung steht. Die Frist ist damit nicht allein mit der Erstellung erfüllt – erst die Registrierung schließt den Vorgang gegenüber der Behörde ab. Details dazu veröffentlicht die Stadt Wien auf der Amtswege-Seite zur Bauwerksbuch-Registrierung.

Wer ist verantwortlich?

Adressat der Verpflichtung ist die Eigentümerschaft. Das Gesetz spricht ausdrücklich auch Miteigentümerinnen und Miteigentümer an – bei Wohnungseigentum trifft die Pflicht also die Eigentümergemeinschaft und nicht einzelne Wohnungen.

Praktisch bedeutet das eine Arbeitsteilung: Die organisatorische Abwicklung liegt bei verwalteten Liegenschaften typischerweise bei der Hausverwaltung, während die gesetzliche Pflicht der Eigentümerschaft zugeordnet bleibt. Für Eigentümer lohnt es sich daher, frühzeitig schriftlich zu klären, wer Erstellung, Registrierung und laufende Führung konkret übernimmt.

Wer darf ein Bauwerksbuch erstellen?

Die Erstellung ist gesetzlich bestimmten Berufsgruppen vorbehalten. Nach § 128a der Bauordnung für Wien kommen dafür in Betracht:

• Ziviltechnikerinnen und Ziviltechniker,
• gerichtlich beeidete Sachverständige für das einschlägige Fachgebiet,
• sonstige Personen, die nach den für ihre Berufsausübung maßgeblichen Vorschriften dazu berechtigt sind.

Das Gesetz verlangt zusätzlich Unabhängigkeit: Die erstellende Person muss von Bauwerberin oder Bauwerber, Bauführerin oder Bauführer sowie von der Eigentümerschaft verschieden sein und darf zu diesen in keinem Dienst- oder Organschaftsverhältnis stehen. Dasselbe gilt für die Person, die die erstmalige Überprüfung vornimmt.

Die Erläuterungen der Stadt Wien konkretisieren diesen Rahmen weiter: Genannt werden aktive beziehungsweise eingetragene Gerichtssachverständige mit passendem Fachgebiet – etwa Hochbau, Architektur oder Statik – sowie Ziviltechnikerinnen und Ziviltechniker der Fachrichtungen Architektur und Bauingenieurwesen. Bei Baumeisterinnen und Baumeistern kommt es auf den Umfang der Befugnis an; eine auf die Ausführung beschränkte Gewerbeberechtigung reicht dafür nicht aus.

Für Eigentümer ist das ein wichtiger Prüfpunkt bei der Auswahl: Die Befugnis sollte vor der Beauftragung nachgewiesen und dokumentiert werden.

Was gehört in ein Bauwerksbuch?

Den Mindestinhalt gibt das Gesetz vor. Zusammengefasst umfasst er:

• die das Gebäude betreffenden Baubewilligungen und Fertigstellungsanzeigen beziehungsweise Benützungsbewilligungen,
• die Bezeichnung jener Bauteile, die regelmäßig zu überprüfen sind,
• den Zeitpunkt der erstmaligen Überprüfung sowie die Intervalle für die Folgeprüfungen,
• die Anforderungen, die die prüfenden Personen jeweils erfüllen müssen,
• die Ergebnisse der durchgeführten Überprüfungen,
• ein aktuelles Verzeichnis der Baugebrechen samt Plan zu deren Behebung, sofern solche festgestellt wurden,
• eine Dokumentation bestimmter Maßnahmen und Änderungen am Gebäude.

Eine sinnvolle Abgrenzung ist dabei eingebaut: Prüfungen, die für Bauteile ohnehin schon nach anderen bundes- oder landesgesetzlichen Vorschriften vorgeschrieben sind, müssen im Bauwerksbuch nicht noch einmal abgebildet werden. Doppelgleisigkeiten lassen sich damit vermeiden.

Zur Form gilt grundsätzlich Gestaltungsfreiheit – einen amtlichen Vordruck gibt es nicht. Geführt werden muss das Bauwerksbuch jedoch elektronisch. Die Stadt Wien schlägt in ihren Erläuterungen eine Gliederung in allgemeine Angaben und Unterlagen, Bauwerksbeschreibung, Überprüfungen und Ergebnisse vor, um Bauwerksbücher vergleichbar zu halten.

Warum Eigentümer frühzeitig handeln sollten

Die Stichtage klingen komfortabel entfernt. Aus der Praxis von Bauherren und Immobilieneigentümern heraus sprechen allerdings mehrere Gründe dafür, das Thema nicht bis kurz vor Fristende zu schieben.

Unterlagen sind selten vollständig

Bewilligungen, Fertigstellungsanzeigen und Pläne gehören zum Pflichtinhalt. Bei Gebäuden, die vor 1945 errichtet wurden, sind diese Unterlagen bei der Eigentümerschaft oder der Hausverwaltung erfahrungsgemäß oft unvollständig. Fehlende Dokumente lassen sich in den Hauseinlagen im Archiv der MA 37 einsehen – das setzt aber einen Termin und entsprechenden Vorlauf voraus.

Die Stadt Wien empfiehlt selbst einen frühen Start

In ihren Erläuterungen weist die Stadt Wien ausdrücklich darauf hin, dass ein Termin zur Aushebung des Konsensaktes angesichts der großen Zahl betroffener Bestandsgebäude rechtzeitig zu vereinbaren ist, und dass später mit längeren Wartezeiten zu rechnen sein wird. Die Einsichtnahme ist auch dann sinnvoll, wenn die eigentliche Erstellung erst deutlich später geplant ist.

Fachliche Kapazitäten sind begrenzt

Der Kreis der befugten Erstellerinnen und Ersteller ist gesetzlich eng gezogen. Je näher ein Stichtag rückt, desto stärker konzentriert sich die Nachfrage auf dieselbe Gruppe von Fachleuten.

Prüfintervalle lassen sich sinnvoll bündeln

Ein Punkt, der in der Diskussion oft untergeht: Werden die im Bauwerksbuch festgelegten Befundungsintervalle mit Prüffristen aus anderen Regelwerken abgestimmt, lässt sich die Zahl der Begehungen verringern. Wer das bereits bei der Erstellung mitdenkt, kann sowohl den organisatorischen Aufwand als auch die laufenden Kosten für die Führung des Bauwerksbuchs spürbar reduzieren.

Frühzeitige Vorbereitung nimmt dem Thema damit vor allem eines: den Zeitdruck.

Digitale Abwicklung des Bauwerksbuchs

Weil das Bauwerksbuch elektronisch zu führen ist und über Jahrzehnte fortgeschrieben wird, ist die Ablage in einzelnen PDF-Dateien und E-Mail-Anhängen auf Dauer wenig praktikabel. Unterlagen, Prüfintervalle, Ergebnisse und Mängelverfolgung müssen nachvollziehbar zusammenhängen – auch dann, wenn die Verwaltung wechselt.

Für Eigentümer, Hausverwaltungen und befugte Fachleute gibt es dafür mittlerweile digitale Lösungen, mit denen sich Erstellung, Dokumentation und laufende Führung strukturierter abbilden lassen als in einer klassischen Dateiablage.

Ein Beispiel aus diesem Umfeld ist Bauwerksbuch by connect-it – ein eigenständiges digitales Projekt von connect-it, das die Erstellung und die laufende Führung des Bauwerksbuchs digital abbildet. Betreiber und Ansprechpartner ist ausschließlich connect-it; die RSFP Immo GmbH ist weder Anbieterin noch Betreiberin dieser Lösung und erbringt dazu keine Leistungen.

Quellen & weiterführende Informationen

Stand: August 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick aus Sicht eines Immobilienunternehmens und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Maßgeblich ist ausschließlich die geltende Fassung der Bauordnung für Wien; ob und in welchem Umfang ein konkretes Gebäude betroffen ist, ist anhand der Bauakten und gegebenenfalls mit einer befugten Fachperson zu klären.